Lenen via hypotheek , een tweede hypotheek
Bezitters van een eigen huis met overwaarde kunnen bedragen boven de 2.500 euro het beste lenen met hun huis als onderpand. De overwaarde van een huis is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de hypotheek die erop rust.
Het allergoedkoopste is het wanneer u voor het verhogen van de hypotheek niet naar de notaris hoeft. In dat geval kunt u zelfs bedragen onder de 2.500 euro voordeliger via de hypotheek lenen. Een notaris is niet nodig als u bij het afsluiten van de eerste hypotheek een hoger bedrag in de notariële akte heeft laten opnemen dan het bedrag dat u daadwerkelijk heeft geleend. Moet u wel naar de notaris voor een tweede hypotheek, dan is het pas bij een bedrag boven de 2.500 euro en een looptijd langer dan drie tot vijf jaar gunstig om een tweede hypotheek te nemen. Alleen ouderen (ouder dan 55 á 60 jaar) zijn in dat geval met een persoonlijke lening meestal voordeliger uit. Dit omdat aan het lenen via de hypotheek altijd een overlijdensrisicoverzekering is gekoppeld.
Een tweede hypotheek als leenvorm is geschikt voor u wanneer u:
|
· |
Een eigen huis met overwaarde heeft en niet naar de notaris hoeft voor een hogere hypotheek. |
|
· |
Een eigen huis met overwaarde heeft en meer dan 2.500 euro wilt lenen |
|
· |
en/of u een langere looptijd dan 3 tot 5 jaar wilt |
|
· |
en/of u niet ouder bent dan 55 jaar en wanneer u een looptijd van meer dan 15 jaar wilt. |
Deze leenvorm is minder geschikt als u geen eigen huis met overwaarde heeft, een laag bedrag wilt lenen, een kortere looptijd dan 3 tot 5 jaar wilt en wanneer u ouder bent dan 55 jaar.
Kosten van een tweede hypotheek |
Rentekosten
Voor een lening via de hypotheek geldt de huidige hypotheekrente plus een opslag van maximaal 0,5%.
Dat is algauw 3% goedkoper dan andere soorten leningen.
Notariskosten
Voor een hypotheeklening moet u vaak wel naar de notaris. Dat kost c.a 575 euro voor een tweede hypotheek van 45.378 euro en c.a 432 euro voor een tweede hypotheek van 22.689 euro. Een tweede hypotheek is meestal goedkoper dan het verhogen van de eerste.
Taxatiekosten
Soms moet het huis getaxeerd worden voordat u er een extra hypotheek op kunt nemen. Taxatie kost c.a 370 euro voor een woning van 200.000 euro. Meestal is taxatie overigens niet nodig en kunt u de WOZ-beschikking gebruiken.
Afsluitprovisie
De afsluitprovisie is afhankelijk van de kredietverstrekker. Soms geldt een minimumbedrag van bijvoorbeeld 110 euro.
Lenen via uw hypotheek en de fiscus |
Als u via uw hypotheek leent voor een consumptief doel (een auto, een vakantie, een boot), dan heet de rente die u daarvoor betaalt consumptieve rente. Consumptieve rente niet meer aftrekbaar, of u nu geleend heeft via de hypotheek of via een persoonlijke lening of doorlopend krediet.
Alimentatie en uw hypotheek
Na een echtscheiding kan het gebeuren dat u alimentatie gaat betalen. Voor uw ex-partner en/of voor de kinderen. Maar het kan ook zijn dat u juist alimentatie gaat ontvangen. Heeft alimentatieverplichting gevolgen voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek? En als u alimentatie ontvangt, kunt u dan wel een hypotheek aanvragen?
We lichten de situatie toe aan de hand van twee voorbeelden:
- U bent zojuist gescheiden, u betaalt voor uw ex-echtgenoot én voor de kinderen alimentatie en bent noodgedwongen op zoek naar een andere woning. Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag zal de alimentatie voor de ex-echtgenoot zeker als persoonlijke verplichting worden meegeteld. De alimentatie voor de ex-partner heeft dus een negatieve invloed op het maximaal te lenen hypotheekbedrag. Alimentatieverplichtingen voor de kinderen blijven daarentegen buiten beschouwing.
- U bent gescheiden en ontvangt van uw ex-partner alimentatie, voor uzelf én voor de kinderen. De alimentatie voor uzelf zal bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag slechts in zéér beperkte mate meetellen. De duur van de alimentatie is om te beginnen vaak van tijdelijke aard en daarbij: degene die moet betalen zou in dusdanige omstandigheden kunnen komen te verkeren dat hij of zij niet meer in staat is om te betalen. In die zin is het dus een onzeker inkomensbestanddeel en dat beperkt dikwijls uw mogelijkheden. De alimentatie voor de kinderen zal totaal buiten beschouwing gelaten worden.
Kapitaalverzekeringen
Een kapitaalverzekering, die verbonden is aan een hypotheek, kan vrijgesteld zijn van vermogensrendementheffing, mits de polis fiscaal in "box 1" wordt geplaatst. Voor alle andere kapitaalverzekeringen geldt, dat ze automatisch in box 3 terecht komen, waar de waarde met vermogensrendementheffing wordt belast. (1,2%) Zeker met het oog op de verschillen tussen "oude" polissen en nieuwe polissen kan dit soms een ingewikkelde keuze zijn. Een keuze waar wij u graag bij helpen.
Toch even wat nadere toelichting:
Oud regime
Polissen die afgesloten zijn vóór 15 september 1999, blijven afzonderlijk vrijgesteld tot een waarde van EUR 123.428 per persoon. Het is dan ook bepaald onverstandig die "oude" polissen onder te brengen in box 1. Ze zijn immers afzonderlijk vrijgesteld?
Om de uitkering (tot het maximum) belastingvrij te laten blijven is het wel van belang, dat de polis constant aan alle ‘oude’ fiscale eisen blijft voldoen. (denk aan de minimale premiebetalingduur en de maximale premieverhouding). Dat betekent, dat na 14 september 1999 de looptijd niet verlengd mag zijn en de verzekerde som en de premie niet verhoogd mogen zijn.
Polissen die afgesloten zijn voor 1 januari 1992 kennen zelfs een extra vrijstelling, die even groot is als de waarde, die de polis op 31 december 2000 had. En daarbij geldt, dat na 31 december 1991 de verzekerde som niet mag zijn verhoogd, de premie niet mag zijn verhoogd en de looptijd niet mag zijn verlengd!
Het betekent in ieder geval dat met het wijzigen van "oude" polissen uiterst voorzichtig omgegaan moet worden. Ook het afkopen van "oude" polissen moet afgeraden worden. Al zal dat wel van de omstandigheden afhangen. De fiscus laat u overigens volledig vrij in wat u met de uitkering van die "oude" polis doet. U hoeft daarmee zelfs de hypotheek niet af te lossen, als uw geldverstrekker dat tenminste goed vindt. Voldoet u niet aan de genoemde fiscale spelregels, dan kan het rentebestanddeel in de levensverzekering alsnog in box 1 (als inkomen) belast worden. Voorzichtig handelen dus.
Nieuw regime: de box 1 polis (aflossen hypotheek)
Wilt u aanspraak maken op de ruime vrijstelling voor kapitaalverzekeringen in box 1 (in 2002: maximaal EUR 29.400 en EUR 129.500 per persoon na respectievelijk vijftien en twintig jaar premie betalen), dan moet u zich aan een aantal fiscale spelregels houden:
- In de verzekeringspolis moet de volgende bepaling zijn opgenomen: ‘De begunstigde zal de kapitaalverzekering aanwenden ter aflossing van de schulden aangegaan ter verwerving van de eigen woning in de zin van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de verzekeringnemer, van diens echtgenoot of van degene met wie de verzekeringnemer duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voert.’ Onder ‘verwerving’ wordt hier ook begrepen: onderhoud en verbetering van de woning.
- De hoogste jaarpremie mag niet meer bedragen dan tienmaal de laagste jaarpremie. Voor polissen van vóór 1992 gelden andere verhoudingen.
- Er moet minimaal vijftien jaar c.q.twintig jaar achter elkaar premie zijn betaald.
- De verzekering moet recht geven op een eenmalige uitkering bij in leven zijn of bij overlijden van u, uw echtgenoot of degene met wie u duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.
- De verzekering moet zijn afgesloten bij een professionele verzekeraar.
- De maximale looptijd van de verzekering bedraagt dertig jaar.
Box 3 polis
Over de besteding van de uitkering uit een kapitaalverzekering in box 3 heeft de fiscus niets te zeggen. Als uw geldverstrekker het goed vindt, kunt u de verzekering ook aan andere doelen besteden dan alleen het aflossen van de hypotheek. Ook kunt u een vermogen opbouwen dat groter is dan de hypotheek. Het enige gevolg van box 3 is dus, dat de waarde van de polis belast wordt met 1,2% over het vermogen dat de algemene vrijstelling per persoon te boven gaat.
Fiscale aspecten bij hypotheken
Sinds 1 januari 2001 is de hypotheekrente aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor hypotheken die gesloten zijn vóór 1 januari 2001 geldt de renteaftrek tot uiterlijk 1 januari 2031. Hypotheekrente is aftrekbaar wanneer u de hypotheek gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen huis als hoofdverblijf. Sluit u een andere hogere hypotheek af, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de rente over het extra geleende bedrag opnieuw 30 jaar fiscaal aftrekbaar.
Eigenwoningforfait
Als u eigenaar bent van de woning moet u daarvoor een bedrag bij uw inkomen optellen (Box 1). Dit zogenoemde eigenwoningforfait is een vast bedrag. Het bedrag is een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van uw eigen woning. De gemeente stelt deze WOZ-waarde vast. Het eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning als hoofdverblijf en niet voor een tweede woning. Tweede woningen vallen in Box 3.
Het eigenwoningforfait en de hypotheekrente vallen in Box 1. Samen met alle inkomsten uit salaris, pensioen, sociale uitkering, auto van de zaak en winst uit onderneming wordt het belastbaar inkomen gevormd.
Onderstaand ziet u de huidige belastingtarieven van de verschillende belastbare inkomens
Belastbaar inkomen |
Tarief |
t/m |
€ 15.331 |
32,35% * |
t/m |
€ 27.847 |
37,85% * |
t/m |
€ 47.745 |
42,00% |
vanaf |
€ 47.745 |
52,00% |
*) Voor 65-plussers gelden lagere percentages.
In de eerste schijf 14,45%.
In de tweede schijf 19,95%
Kapitaalverzekering eigen woning
De kapitaalverzekering eigen woning wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheekschuld op de eigen woning als hoofdverblijf. De vrijstelling bedraagt € 129.500,- per persoon en € 259.000,- voor gehuwden en samenwonenden. Als eis wordt gesteld dat minimaal 20 jaar premie moet zijn betaald en dat de looptijd niet langer is dan 30 jaar. De verplichte aflossing moet zijn opgenomen in de hypotheekovereenkomst.
Oversluiten van uw hypotheek
Misschien gaat u uw hypotheek oversluiten omdat u uw woning gaat verbouwen of verbeteren. De rente over uw oorspronkelijke hypotheekbedrag blijft dan fiscaal aftrekbaar tot 1 januari 2031. Bedragen boven het oorspronkelijke bedrag zijn voor maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar mits gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning als hoofdverblijf. Gebruikt u het bedrag boven het oorspronkelijke hypotheekbedrag voor een ander bestedingsdoel, dan is de rente over dit extra bedrag niet meer fiscaal aftrekbaar. Een hypotheekverhoging kan aantrekkelijk zijn ten opzichte van andere financieringsmethodes, omdat de rente van hypotheken lager is dan die van persoonlijke leningen en doorlopende kredieten
