Hypotheekrente aftrek
HypotheekrenteaftrekAlleen de hypotheekrente van de woning die als hoofdverblijf dient is aftrekbaar. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen moet de hypotheek gebruikt zijn voor aankoop, verbouwing of verbetering van die eerste eigen woning. Rente op hypothecaire leningen die gebruikt zijn voor overig onroerend goed (verhuurd of niet) of voor consumptieve uitgaven is dan niet langer aftrekbaar. Ook rente op hypotheken die afgesloten zijn tussen partners is niet langer aftrekbaar na 2001. Voor alle hypothecaire leningen ten behoeve van de eerste eigen woning geldt vanaf 2001 dat renteaftrek maximaal 30 jaar is toegestaan, gerekend vanaf het moment van het ontstaan van de schuld. Voor hypothecaire leningen die voor 31 december 2000 zijn afgesloten, gaat de 30-jaar termijn in per 1 januari 2001. Sluit u verschillende hypothecaire leningen af (bijvoorbeeld omdat u een duurder huis koopt of omdat u uw huis gaat verbouwen) dan geldt voor elke lening afzonderlijk een termijn van 30 jaar.
Wordt de woning gedeeltelijk gebruikt als eigen woning en gedeeltelijk als bedrijfsruimte, dan mag alleen de hypotheekrente voor het woongedeelte afgetrokken worden. Delen twee of meer personen, die geen partners zijn, samen een woning die voor elk van hen als eigen woning aangemerkt kan worden? Dan is voor elk van hen de eigenwoningregeling van toepassing voor het gedeelte van de woning dat hen toekomt. Als twee partners samen meer dan één woning als hoofdverblijf hebben, mag er slechts van één woning de hypotheekrente afgetrokken en het eigenwoningforfait opgegeven worden. De partners moeten hiervoor op hun aangifteformulier een gezamenlijke keuze aangeven. Elk jaar kan er overigens opnieuw een keuze gemaakt worden. Dit kan voordelig zijn als de rente op de andere woning hoger wordt dan de rente op de woning die eerst aangemerkt werd als eigen woning. Als een woning ter beschikking staat op basis van vruchtgebruik, is de eigenwoningregeling alleen van toepassing als dat recht via erfrecht is verkregen. Op ouders die in het huis blijven wonen dat zij overgedragen hebben aan hun kinderen is de regeling dus niet meer van toepassing. En ook niet bij de kinderen. Dit betekent dat de hypotheekrente op een dergelijke woning vanaf 2001 niet meer aftrekbaar is. Zowel ouders als kinderen worden voor de waarde van de woning in het economisch verkeer belast in box 3. De ouders voor de waarde van het vruchtgebruik, de kinderen voor het blote eigendom.
Regeling na echtscheiding Na een echtscheiding komt het regelmatig voor dat degene die in het huis blijft wonen niet de eigenaar van de woning is. Op grond van een speciale regeling kan de eigenaar gedurende twee jaar na de scheiding de hypotheekrente van de woning nog in aftrek brengen op zijn/haar aangifte. Daartegenover staat wel dat de eigenaar dan ook verplicht is het eigenwoningforfait van die woning aan te geven. Voorwaarde is dat de ex-echtgenoot (of partner) de woning als hoofdverblijf blijft gebruiken. U kunt er ook voor kiezen om het huis aan uw ex te verkopen en de alimentatie te verhogen met de te betalen hypotheekrente. Op deze manier blijft het gehele bedrag aftrekbaar. Voor uw ex-partner zijn deze inkomsten bovendien onbelast. Uiteraard moet de nieuwe eigenaar dan wel het eigenwoningforfait opgeven.
Regeling bij uitzending buitenlandAls iemand tijdelijk uitgezonden wordt naar het buitenland, blijft de woning toch als hoofdverblijf aangemerkt mits aan de volgende voorwaarden voldaan wordt:- de woning heeft de belastingplichtige minimaal één jaar voorafgaand aan de uitzending onafgebroken ter beschikking gestaan als eigen woning - de woning wordt niet verhuurd tijdens de uitzending- de belastingplichtige heeft geen andere woning die als eigen woning geldt.
Regeling na verhuizingAls u verhuist kan het zijn dat uw oude woning nog niet verkocht is. In dat geval mag u de oude woning tijdelijk aan blijven merken als hoofdverblijf. Tot maximaal twee jaar na de verkoop mag u van beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Het eigenwoningforfait voor het leegstaande huis wordt op nul gezet. Voorwaarde is wel dat u over dat huis kunt beschikken en dat het bestemd voor de verkoop is. Het kan ook voorkomen dat u reeds een huis gekocht heeft maar er nog niet in woont (bijvoorbeeld omdat het nog in aanbouw is). In dat geval mag u toch al de hypotheekrente aftrekken. Voorwaarde hiervoor is dat u binnen twee jaar na aankoop daadwerkelijk in het nieuwe huis gaat wonen.
Wat heb je nodig om een hypotheek af te sluiten?
LEGITIMATIEBEWIJS
Zowel voor het afsluiten van de hypotheek als voor het passeren van de akte bij de notaris heeft u een duidelijk leesbare kopie van een geldig legitimatiebewijs nodig. Let er daarom op dat dit legitimatiebewijs niet verlopen is. Geldige legitimatiebewijzen zijn het paspoort en het rijbewijs. Een toeristenkaart is geen geldig legitimatiebewijs.
WERKGEVERS- OF INTENTIEVERKLARING
Bij het aangaan van een hypotheek is het noodzakelijk een werkgeversverklaring te overleggen. Zoals de naam al doet vermoeden dient uw werkgever deze verklaring in te vullen en te ondertekenen. Dit geldt overigens alleen wanneer u een contract voor onbepaalde tijd heeft. Heeft u nog een jaarcontract, ofwel een contract voor bepaalde tijd, dan dient uw werkgever een intentieverklaring op te stellen, waarin hij vermeldt dat het zijn intentie is om u na het jaarcontract een doorlopend contract aan te bieden. Hier kunt u een concept downloaden.
TIP: De NHG-norm, maar ook enkele geldverstrekkers, eisen dat de werkgeversverklaring / intentieverklaring uitsluitend door de werkgever is ingevuld in één schrijfstijl of kleur (bij voorkeur blauw).
GEZONDHEIDSVERKLARING
In veel gevallen kiest men voor een levensverzekering of beleggingsverzekering naast de hypotheek. In deze verzekering zit vaak een bedrag voor de verzekering bij overlijden. Ook kan het zijn dat de geldverstrekker een verzoek doet om u te verzekeren voor het risico van overlijden. De verzekeringsmaatschappij verlangt dan een verklaring over uw gezondheid.
TAXATIERAPPORT
Bij het afsluiten van een hypotheek is een recent taxatierapport vereist. Het is de geldverstrekker die dit noodzakelijk acht. Aan de hand van de executiewaarde kan de geldverstrekker berekenen wat de maximale hoogte van uw hypotheek kan zijn. De geldverstrekker gaat niet akkoord met elke willekeurige taxatie, daarom adviseren wij u het door een onafhankelijke NVM-makelaar/taxateur te laten uitvoeren.
BOUWKUNDIG ONDERZOEK
Dit is een onderzoek naar de kwaliteit - oftewel de bouwkundige staat - van het huis. Dit onderzoek brengt eventuele verborgen gebreken aan het licht. Koopt iemand een ouder huis, dan doet de koper er verstandig aan een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Soms is dit onderzoek zelfs verplicht. Als het huis of appartement ouder is dan 1940 en u wilt in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie, dan eist men een bouwkundig onderzoek. Er zijn geldverstrekkers die een bouwkundig onderzoek willen voor alle woningen ouder dan 1940.
DE NOTARIS
De hypotheekakte dient altijd te passeren via een notaris. Let hierbij wel op dat het tarief dat de notaris hanteert geen vast tarief is. Hierover kan binnen wettelijk gestelde marges onderhandeld worden. In onderstaand overzicht vindt u de marges waarbinnen het tarief moet liggen.
Aankoopsom |
Minimaal tarief |
Maximaal tarief |
EUR 100.000 |
EUR 297 |
EUR 747 |
EUR 150.000 |
EUR 297 |
EUR 747 |
EUR 200.000 |
EUR 307 |
EUR 781 |
EUR 250.000 |
EUR 327 |
EUR 853 |
EUR 500.000 |
EUR 498 |
EUR 1355 |
Wilt u hier meer over weten, ga dan naar www.notaris.nl.
Nog eens alles op een rijtje dmv een check lijst.
HYPOTHEEK |
aanvraag hypotheek offerte |
getekende offerte |
kopie koopakte (getekend door kopers en verkopers) |
kopie getekende koop-/aaneemovereenkomst |
kopie legitimatiebewijs aanvrager & partner |
taxatierapport |
getekend aanvraag formulier overbrugging (wanneer van toepassing) |
getekende overbruggings offerte (wanneer van toepassing) |
getekende aanvraag bankgarantie (wanneer van toepassing) |
getekende bankgarantie overeenkomst (wanneer van toepassing) |
|
INKOMENSGEGEVENS |
kopie recente salarisspecificatie aanvrager (en partner indien van toepassing) |
|
originele werkgeversverklaring aanvrager(s) |
|
intentieverklaring (alleen bij dienstverband voor bepaalde tijd) |
|
jaarrekeningen en IB van de afgelopen 3 jaar (bij zelfstandigen) |
|
pensioenopgave van de aanvrager(s) |
|
|
|
SPAAR,-BELEGGINGS EN/OF RISICOVERZEKERING |
getekende aanvraagformulier(en) |
|
getekende gezondheidsverklaring aanvrager(s) |
|
medisch akkoord risicovezekering (als de polis niet bij de geldverstrekker is ondergebracht) |
|
prognose op 8% (als de spaar polis niet bij de geldverstekker is ondergebracht) |
|
waarde opgave/polis van een reeds bestaande spaar/beleggingsverzekering |
|
|
|
SPAAR,-BELEGGINGS EN/OF RISICOVERZEKERING |
getekende aanvraagformulier(en) |
|
getekende gezondheidsverklaring aanvrager(s) |
|
medisch akkoord risicovezekering (als de polis niet bij de geldverstrekker is ondergebracht) |
|
prognose op 8% (als de spaar polis niet bij de geldverstekker is ondergebracht) |
|
waarde opgave/polis van een reeds bestaande spaar/beleggingsverzekering |
|
|
|
U HEEFT REEDS EEN KOOPWONING |
kopie eigendomsbewijs (alleen bij oversluiten hypotheek) |
|
opgaaf boete rente (alleen bij oversluiting) |
|
verkoopakte huidige woning of waardebepaling ( kan middels taxatie) |
|
opgave restschuld huidige hypotheek |
|
|
|
INDIEN ER LENINGEN ZIJN |
aflossingsbewijs leningen (zoals, doorlopend krediet, persoonlijke lening) |
|
opgave restschuld(en) |
|
contracten van de lopende leningen |
|
|
|
INDIEN U BENT GESCHEIDEN |
echtscheidingsconvenant |
|
inschrijving in de burgelijke stand |
|
echtscheidingsvonnis |
|
wat moet je nog weten bij het kopen van een huis?
Waar u wilt wonen is natuurlijk het eerste waarover u nadenkt voor u een huis koopt. Is het huis makkelijk bereikbaar? Zijn er voldoende speelgelegenheden en scholen in de buurt? Kunt u er goed winkelen? Moet u ver reizen naar uw werk? Vele vragen die u zichzelf stelt om te bepalen waar u wilt wonen. Pas als u dat weet, kan het zoeken naar een huis beginnen.
VraagprijsHuizen worden op verschillende manieren te koop aangeboden. Ze staan in de krant, u vindt ze bij de makelaar of op Internet. Ook aan de borden 'TE KOOP' kunt u zien welke huizen in de verkoop staan. U kunt vrijblijvend zelf zoeken naar een woning of een gerichte zoekopdracht geven aan een makelaar. Voor elk huis wordt een prijs gevraagd. Dit noemen we de vraagprijs. De vraagprijs hoeft niet altijd de definitieve verkoopprijs te zijn. Met enig onderhandelen zakt de prijs soms nog. Door de grote vraag worden woningen tegenwoordig ook voor meer dan de vraagprijs verkocht of zelfs bij inschrijving.
De makelaarWie een huis wilt kopen, krijgt meestal te maken met een makelaar. Een makelaar is een beëdigd bemiddelaar op de huizenmarkt. In opdracht van de verkoper zoekt hij een koper. Zijn belang is het om voor de verkoper een aantrekkelijke prijs voor het huis te krijgen. De verkoper betaalt hem hiervoor. De makelaar kan ook voor u werken. U kunt hem opdracht geven een geschikt huis voor u te zoeken. Voor zijn werk betaalt u provisie. Deze provisie bedraagt ongeveer 2% van de koopprijs. De makelaar werkt altijd voor een partij. Of voor de koper, of voor de verkoper. Dat betekent dat hij altijd en uitsluitend één belang zal dienen. Overigens kunt u de makelaar ook inschakelen voor een advies over bouwkundige zaken en voor een taxatie.
Kosten Koper en Vrij op NaamAls u een huis koopt, moet u altijd meer betalen dan de prijs van het huis alleen. Achter de vraagprijs wordt meestal vermeld k.k. of v.o.n.. K.k. staat voor 'kosten koper'. Dit betekent dat de koper de kosten, verbonden aan het kopen van een huis moet betalen. Deze kosten zijn:
Overdrachtsbelasting (6% van de koopprijs).
Kosten voor de eigendomsoverdracht(de transportakte).
Inschrijving als huiseigenaar bij het kadaster.
De 'kosten koper' bedragen in totaal ongeveer 7,5% van de koopsom. Daarnaast maakt u bij 'kosten koper' nog andere kosten. Het gaat dan om -van uw belastbaar inkomen- aftrekbare kosten als:
Afsluitprovisie over de lening bij de bank.
Eventuele kosten Nationale Hypotheek Garantie.
Taxatiekosten.
Kosten van de hypotheekakte.
In de praktijk betekent dit dat u voor uw 'kosten kosten'-huis in de regel zo'n 10% meer betaalt dan de koopsom. V.o.n. betekent 'vrij op naam'. Van 'vrij op naam' is meestal sprake bij nieuwbouwwoningen. Inschrijving in het kadaster, overdachtsbelasting en de kosten van de transportakte komen niet voor uw rekening, maar worden door de verkoper betaald. Bij v.o.n. zijn uw kosten meestal:
Afsluitprovisie over de lening bij de bank.
Eventuele kosten Nationale Hypotheek Garantie.
Taxatiekosten.
Kosten van de hypotheekakte.
Een 'vrij op naam'-woning kost in de regel zo'n 3% meer dan de koopsom.
PremiewoningenSoms worden door de overheid nieuwbouwwoningen -zogenaamde premiewoningen- aangewezen waarop subsidie te krijgen is. Aan het verkrijgen van subsidie zijn verschillende voorwaarden verbonden. Hoeveel subsidie u krijgt hangt onder meer af van de hoogte van uw -gezamenlijk- inkomen. De overheid bepaalt ook hoe duur een dergelijke woning mag zijn.
WoonvergunningDe koop van een woning is vaak aan voorwaarden gebonden. Soms moet u bijvoorbeeld werken in de gemeente waar u gaat wonen. Of u moet al in de gemeente woonachtig zijn voor u er een huis mag kopen. Elke gemeente kent zo haar eigen voorwaarden voor een woonvergunning. Informeer ruim van tevoren naar deze voorwaarden, het kan u veel tijd en ellende besparen.
De koop-/aanneemovereenkomstAls u het eens bent geworden over de koopprijs wordt de koop-/aanneemovereenkomst getekend. Deze overeenkomst wordt wel eens misleidend 'voorlopig koopcontract' genoemd. Zo 'voorlopig' is de overeenkomst niet. U bent namelijk verplicht u aan dit contract te houden. Verkoper en koper tekenen dit contract. De koop van het huis is hiermee geregeld. Natuurlijk heeft u op dat moment nog lang niet alles in orde om uw huis te kunnnen kopen. Dat is ook niet nodig. In de koop-/aanneemovereenkomst kunt u laten opnemen wat er nog geregeld moet worden om het huis te kopen of wanneer de koop eventueel niet doorgaat. Deze voorwaarden worden 'ontbindende voorwaarden' genoemd.
Ontbindende voorwaardenOm een huis te kopen heeft u een hypothecaire lening of hypotheek nodig. Maar een hypotheek aanvragen en krijgen kost tijd. 'Mits de koper een passende financiering vindt...' dient u dan als ontbindende voorwaarde in uw koop-/aanneemovereenkomst op te nemen. Voor het verkrijgen van een hypotheek is soms Nationale Hypotheek Garantie nodig. Dit is een officiële verklaring van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning aan de geldgever -de bank bijvoorbeeld- dat die Stichting zich ervoor garant stelt, dat het geleende geld zal worden terugbetaald. Uw huis is dan het onderpand. Ook het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie kunt u als ontbindende voorwaarde laten opnemen in de koop-/aanneemovereenkomst. Voor sommige huizen heeft u een woonvergunning nodig. Ook deze moet worden aangevraagd en ook dat kost tijd. 'Mits woonvergunning verkregen wordt...' is dan ook vaak de derde ontbindende voorwaarde. Soms moet u uw oude huis nog verkopen. Ook dit kan desgewenst een ontbindende voorwaarde zijn. In de koop-/aanneemovereenkomst wordt een datum genoemd waarop u uw zaken moet hebben geregeld. Wordt die datum niet gehaald, dan gaat de koop niet door.
U bent huiseigenaarAls u alles geregeld heeft, staat niets de officiële overdracht nog in de weg. Voor deze laatste stap heeft u de notaris nodig. Hij maakt de officiële overeenkomst voor de eigendomsoverdracht (de transportakte) en het hypotheekcontract (de hypotheekakte) op. Beide aktes worden in principe volledig en hardop door de notaris voorgelezen. U en de verkoper tekenen de transportakte. De geldverstrekker en u tekenen de hypotheekakte. Op dat moment bent u officieel de eigenaar van uw huis.
Voor uw huis zoekt u een hypotheek. Als u een huis koopt, heeft u een hypotheek nodig. Bij een geldverstrekker leent u het bedrag dat u nodig heeft. Uw huis dient daarbij als onderpand, tot meerdere zekerheid van de bank. Natuurlijk dient uw inkomen voldoende te zijn om de hypotheek terug te kunnen betalen.
Hoeveel kunt u lenen?Met Nationale Hypotheek Garantie kunt u in het algemeen -mede afhankelijk van uw inkomen- een bedrag lenen tot 100% van het bedrag waarvoor de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zicht garant stelt. Meestal is dit bedrag gelijk aan de verwervingskosten van uw woning. Indien u geen Nationale Hypotheek Garantie heeft, kunt u -afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden en de gekozen hypotheekvorm- tot 125% lenen van de executiewaarde.
De fiscus helpt mee.Om de hypotheek te kunnen betalen, helpt de fiscus mee. De rente van uw hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Van deze lastenverlichting kunt u -als u dat wilt- zelfs maandelijks profiteren. Hiervoor zijn speciale loonbeschikkingsformulieren verkrijgbaar bij uw belastingkantoor. Bovendien zijn alle kosten voor het verkrijgen van een hypotheek aftrekbaar. Op uw belastingaangifte mag u dus de kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie, de kadasterkosten enzovoort van uw inkomen aftrekken.
De looptijd van uw hypotheekHypotheken met aflossing kennen een vaste looptijd. In veel gevallen is de looptijd 30 jaar, maar een kortere looptijd en in sommige gevallen een langere behoren eveneens tot de mogelijkheden.
Hoe lang staat de rente vast?Bij het afsluiten van een hypotheek dient u aan te geven hoe lang u de rentestand vast wilt zetten. Het vastzetten van de rente is een moeilijke beslissing. Wanneer u inzicht wilt in de toekomstige verloop van de hypotheekrente dient u verstand te hebben van allerlei macro-economische ontwikkelingen. Ook is het belangrijk dat u uw weg weet op de obligatiemarkt. Uw adviseur kan u op weg helpen bij de maken van deze beslissing. Naast het vastzetten voor periodes van 1, 2, 5, 10 en 12 jaar kunt u ook gebruikmaken van zgn. rentebedenktijd. Deze rentevorm biedt een rentevaste periode van 7 tot 12 jaar. Het bijzondere is echter dat u na de periode van 5 respectievelijk 10 jaar, zelf het moment van verlening kunt bepalen. U kunt dus gedurende de laatste 2 jaar van de rentevaste periode de schommelingen van de rente in de gaten houden en op een voor u gunstig moment kiezen voor een nieuwe rentevaste periode.
Kopen of huren
Het eigenwoningbezit stijgt in Nederland nog steeds. En dat betekent dat steeds meer mensen bewust de overstap willen maken van huren naar kopen. Wanneer u als bezoeker van deze pagina’s al huiseigenaar bent, kent u de voor- en nadelen. U hebt de keuze al gemaakt.Voor de huurder zetten we ze hieronder graag nog even op een rijtje.
Waarom kopen?
De koper bouwt fiscaal vrij vermogen op, enerzijds doordat onroerend goed nu eenmaal in waarde stijgt, anderzijds doordat (doorgaans) de hypotheekschuld steeds lager wordt.
De koper die zijn woning financiert met een 30-jarige hypotheek, zal aan het einde van die periode geen hypotheeklasten meer hebben. Bij een huurwoning daarentegen zullen de woonlasten levenslang opgebracht moeten worden.
De koper heeft geen last van huurverhogingen. Door een langere rentevastperiode te kiezen kan de koper de maandlasten voor langere tijd vastleggen.
In een aantal gevallen zal kopen zelfs gepaard kunnen gaan met koopsubsidie. Al hangt dit met name af van de hoogte van het inkomen en vermogen. U vindt er meer over onder
www.koopsubsidie.nl. Onze ervaringen in de praktijk zijn echter dat slechts weinigen in aanmerking komen voor deze subisidie.
Kopen kent overigens wel enkele nadelen:
De huiseigenaar heeft een aantal extra lasten die voor de huurder niet gelden, namelijk meer onroerendezaakbelasting, extra inkomstenbelasting over het "eigenwoningforfait", een extra verzekering voor schade aan de woning en uiteraard het periodieke onderhoud.
Een snelle verhuizing is volledig afhankelijk van vraag en aanbod. En dus met name van uw vraagprijs.
Mocht de waarde van uw woning (tijdelijk) gedaald zijn, dan kan verhuizen soms zelfs volstrekt onmogelijk zijn.
En huren?
Huurcontracten hebben meestal een korte opzegtermijn. U kunt dus snel verhuizen. Vaak wordt dat als "vrijheid" uitgelegd.
Huren kan soms zelfs gepaard gaan met huursubsidie. Al hangt dat nauw samen met de hoogte van uw inkomen en vermogen.
Kopen of huren. De argumenten zijn in ieder geval voor iedereen verschillend.Maar valt de beslissing uit in het voordeel van het "kopen", dan zult u zich uitgebreid willen informeren over de financiële mogelijkheden. Mogelijkheden die verschillen per bank, per persoon en zelfs per regio.
De goedkoopste hypotheeklening
